Immobilienbewertung Gabriele Leps

Auf­bau­end auf mei­ner Qua­li­fi­ka­ti­on als Archi­tek­tin resul­tiert mein Know-How in der Immo­bi­li­en­be­wer­tung nach fünf Jah­ren in bau­pla­ne­ri­scher und bau­aus­füh­ren­der Funk­ti­on heu­te aus über 20 Jah­ren selb­stän­di­ger Sachverständigentätigkeit.

Regel­mä­ßi­ge Fort­bil­dun­gen hel­fen mir, die aktu­el­len Ent­wick­lun­gen stets im Blick zu haben. Die öffent­li­che Bestel­lung und Ver­ei­di­gung für die Bewer­tung von unbe­bau­ten und bebau­ten Grund­stü­cken erfolg­te durch die IHK Nord West­fa­len bereits 1999.



Bei den Gut­ach­ter­aus­schüs­sen des Krei­ses Reck­ling­hau­sen und der Stadt Reck­ling­hau­sen bin ich als ehren­amt­lich täti­ge Sach­ver­stän­di­ge bestellt.

Auf Grund­la­ge die­ser Qua­li­fi­ka­ti­on erstel­le ich Wert­gut­ach­ten für bebau­te und unbe­bau­te Grund­stü­cke sowie Miet­gut­ach­ten im Auf­trag von Gerich­ten, Inves­to­ren, Rechts­an­wäl­ten, Insol­venz­ver­wal­tern, Berufs­be­treu­ern und pri­va­ten Dritten. 

Die Bezeich­nung »Sach­ver­stän­di­ge« allein bie­tet kei­ne Gewähr für Qua­li­tät, denn sie ist gesetz­lich nicht geschützt.

Öffent­lich-recht­li­che Insti­tu­tio­nen bestel­len und ver­ei­di­gen jedoch Sach­ver­stän­di­ge, die eine beson­de­re Sach­kun­de, Unab­hän­gig­keit und Ver­trau­ens­wür­dig­keit erwor­ben und in umfas­sen­den Prü­fun­gen vor den bestel­len­den Kör­per­schaf­ten nach­ge­wie­sen haben.



Die­se hat man dar­auf ver­ei­digt, ihre Auf­ga­ben gewis­sen­haft, wei­sungs­frei und per­sön­lich zu erfül­len und die Gut­ach­ten unpar­tei­isch zu erstel­len. Die IHK Nord West­fa­len über­prüft regel­mä­ßig die fach­li­che Qua­li­fi­ka­ti­on der von ihnen bestell­ten Sachverständigen.

Ins­be­son­de­re Gerich­te und Behör­den ver­trau­en auf geprüf­te über­durch­schnitt­li­che Fach­kennt­nis­se und Erfah­run­gen sowie die geprüf­te Zuver­läs­sig­keit und Inte­gri­tät die­ser Sachverständigen. 

Wert­gut­ach­ten sowie Markt- und Objekt­ra­tings müs­sen nach­voll­zieh­bar und aus­führ­lich begrün­det sein. Dies gilt unab­hän­gig davon, ob es sich bei der Bewer­tung um eine Eigen­tums­woh­nung, ein Ein­fa­mi­li­en­wohn­haus, ein Mehr­fa­mi­li­en­wohn­haus, ein Wohn- und Geschäfts­haus, ein Gewer­be­ob­jekt oder eine Gara­ge sowie ding­li­che und per­sön­li­che Dienst­bar­kei­ten wie Erb­bau­rech­te, Wege- und Lei­tungs­rech­te, Woh­nungs­rech­te, Alten­teils­rech­te, Nieß­brauch­rech­te, Real­las­ten, etc. handelt.



Maß­geb­lich für die Erstel­lung eines Wert­gut­ach­tens sind dabei:

• umfas­sen­de Ermitt­lung der maß­geb­li­chen Sach­ver­hal­te auch hin­sicht­lich zukünf­ti­ger Entwicklungsmöglichkeiten
• Bei­zie­hung und Prü­fung der not­wen­di­gen Infor­ma­tio­nen und Unterlagen
• Ansatz der zutref­fen­den Wert­ermitt­lungs­me­tho­de anhand objekt­spe­zi­fi­scher Kriterien
• nach­voll­zieh­ba­re und aus­führ­li­che Begrün­dung der Wert­an­sät­ze und Berechnungen
• ver­ständ­li­che und begrün­de­te Zusam­men­fas­sung der Ergebnisse

Bereits zur Abschät­zung des erfor­der­li­chen Arbeits- und Leis­tungs­um­fan­ges sind nach­ste­hen­de Infor­ma­tio­nen & Unter­la­gen bei Auf­trags­er­tei­lung sinn­voll. Die­se Unter­la­gen for­de­re ich, soweit erfor­der­lich, bei Gerich­ten und Behör­den an.

• Anga­be des Wert­ermitt­lungs­stich­tags (zum Bei­spiel der Todes­tag des Erb­las­sers) und des Wert­ermitt­lungs­zwecks (zum Bei­spiel Ver­käu­fe, Erbaus­ein­an­der­set­zung, Finanzierungen)
• aktu­el­ler Aus­zug aus dem Grund­buch (Amts­ge­richt, Grund­buch­amt) und der Flur­kar­te (Ver­mes­sungs­amt)
• Grund­stücks­kauf- und Überlassungsverträge
• Bau­an­trags- und Geneh­mi­gungs­un­ter­la­gen (zum Bei­spiel Bau­zeich­nun­gen und ‑beschrei­bun­gen, Flächenberechnungen)
• Kos­ten­auf­stel­lung für Moder­ni­sie­run­gen und Sanierungen
• Miet­ver­trä­ge und aktu­el­le Mietaufstellung
• Bewil­li­gungs­ur­kun­den even­tu­el­ler Rech­te und Las­ten in Abtei­lung II des Grund­buchs (zum Bei­spiel Woh­nungs- und Alten­teils­rech­te, Geh‑, Fahr- und Leitungsrechte)
• Erb­bau­rechts­ver­trag und Höhe des aktu­el­len Erb­bau­zin­ses sowie der Zeit­punkt der letz­ten Anpassung

Für die steu­er­li­che Wert­ermitt­lung wird heu­te der so genann­te »gemei­ne Wert« anstel­le des frü­he­ren Bedarfs­wer­tes zu Grun­de gelegt. Die­ser steu­er­li­che Wert­be­griff fin­det sei­ne inhalt­li­che Ent­spre­chung im Ver­kehrs­wert bzw. Markt­wert gemäß § 194 BauGB. Der vor 2009 rele­van­te Bedarfs­wert ist durch die Reform der Erb­schafts­steu­er bzw. Schen­kungs­steu­er weg­ge­fal­len und mit ihm die bis dahin gül­ti­gen stark ver­ein­fach­ten und aus Sicht der meis­ten Steu­er­pflich­ti­gen güns­ti­gen Rege­lun­gen. Wur­den Immo­bi­li­en in der Ver­gan­gen­heit oft­mals nur mit 50 bis 80 % des Ver­kehrs­wer­tes für die Steu­er­be­mes­sung her­an­ge­zo­gen, führt die Neu­re­ge­lung heu­te übli­cher­wei­se zu einer deut­lich höhe­ren Bemessungsgrundlage.



Wich­ti­ge wert­re­le­van­te Fak­to­ren wer­den dabei nicht, bzw. nur unzu­rei­chend berück­sich­tigt. Daher hat der Gesetz­ge­ber in § 198 Bewer­tungs­ge­setz vor­ge­se­hen, dass der Steu­er­pflich­ti­ge nach­wei­sen kann, dass der gemei­ne Wert der Immo­bi­lie am Bewer­tungs­stich­tag nied­ri­ger ist, als der nach den pau­scha­len Vor­ga­ben durch die Steu­er­be­hör­de ermit­tel­te Wert. Kann er das, so ist in der Regel der nied­ri­ge­re Ver­kehrs­wert zur Ermitt­lung der Steu­er­schuld anzusetzen.

Falls eine Immo­bi­lie ver­erbt oder durch Schen­kung über­tra­gen wur­de und durch die pau­scha­le Bewer­tung der Steu­er­be­hör­de Erb­schafts- bzw. Schen­kungs­steu­er anfal­len, kann durch einen öffent­lich bestell­ten und ver­ei­dig­ten Sach­ver­stän­di­gen geprüft wer­den, ob durch die Berück­sich­ti­gung aller wert­re­le­van­ten Merk­ma­le ein gerin­ge­rer Ver­kehrs­wert zu ermit­teln wäre, so dass sich die Steu­er­schuld ganz ent­fal­len kann, zumin­dest aber verringert.