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Sachverständige für Immobilienbewertung
Dipl.-Ing. Gabriele Leps – Architektin AKNW –
öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige
der
IHK Nord Westfalen für die Bewertung
bebauter und unbebauter Grundstücke


Grundlagen und Zielsetzung

Die Bewertung von Immobilien, dinglich gesicherten Rechten sowie die Festlegung von Mieten und Pachten bedarf fundierter methodischer Kenntnisse, langjähriger Erfahrung im relevanten Grundstücksmarkt und einer sorgfältigen Berücksichtigung der Besonderheiten in jeder einzelnen Fragestellung.

Eine umfassende Ermittlung des bewertungsrelevanten Sachverhaltes und dessen sachverständige Würdigung sind Grundlage für eine erfolgreiche Investitionsentscheidung oder für die Einschätzung von Risiken.

Umfangreiches Leistungsspektrum

Als Architektin AKNW sowie als Sachverständige für Immobilienbewertung und öffentlich bestellte sowie vereidigte Sachverständige der IHK Nord Westfalen für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke stehe ich Ihnen gern mit umfangreiche Leistungen zur Seite.

Von der sachverständigen Beurteilung von Einzelfragen bis hin zur Erstellung umfassender Gutachten, biete ich Ihnen, auch in Kooperation mit anderen Sachverständigen und auf der Grundlage normierter Bewertungsverfahren eine kompetente Beratung.

Aufbauend auf meiner Qualifikation als Architektin resultiert mein Know-How in der Immobilienbewertung nach fünf Jahren in bauplanerischer und bauausführender Funktion heute aus über 20 Jahren selbständiger Sachverständigentätigkeit.

Regelmäßige Fortbildungen helfen mir, die aktuellen Entwicklungen stets im Blick zu haben. Die öffentliche Bestellung und Vereidigung für die Bewertung von unbebauten und bebauten Grundstücken erfolgte durch die IHK Nord Westfalen bereits 1999.



Bei den Gutachterausschüssen des Kreises Recklinghausen und der Stadt Recklinghausen bin ich als ehrenamtlich tätige Sachverständige bestellt.

Auf Grundlage dieser Qualifikation erstelle ich Wertgutachten für bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Mietgutachten im Auftrag von Gerichten, Investoren, Rechtsanwälten, Insolvenzverwaltern, Berufsbetreuern und privaten Dritten.
Die Bezeichnung »Sachverständige« allein bietet keine Gewähr für Qualität, denn sie ist gesetzlich nicht geschützt.

Öffentlich-rechtliche Institutionen bestellen und vereidigen jedoch Sachverständige, die eine besondere Sachkunde, Unabhängigkeit und Vertrauenswürdigkeit erworben und in umfassenden Prüfungen vor den bestellenden Körperschaften nachgewiesen haben.



Diese hat man darauf vereidigt, ihre Aufgaben gewissenhaft, weisungsfrei und persönlich zu erfüllen und die Gutachten unparteiisch zu erstellen. Die IHK Nord Westfalen überprüft regelmäßig die fachliche Qualifikation der von ihnen bestellten Sachverständigen.

Insbesondere Gerichte und Behörden vertrauen auf geprüfte überdurchschnittliche Fachkenntnisse und Erfahrungen sowie die geprüfte Zuverlässigkeit und Integrität dieser Sachverständigen.
Wertgutachten sowie Markt- und Objektratings müssen nachvollziehbar und ausführlich begründet sein. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich bei der Bewertung um eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienwohnhaus, ein Mehrfamilienwohnhaus, ein Wohn- und Geschäftshaus, ein Gewerbeobjekt oder eine Garage sowie dingliche und persönliche Dienstbarkeiten wie Erbbaurechte, Wege- und Leitungsrechte, Wohnungsrechte, Altenteilsrechte, Nießbrauchrechte, Reallasten, etc. handelt.



Maßgeblich für die Erstellung eines Wertgutachtens sind dabei:

  • umfassende Ermittlung der maßgeblichen Sachverhalte auch hinsichtlich zukünftiger Entwicklungsmöglichkeiten
  • Beiziehung und Prüfung der notwendigen Informationen und Unterlagen
  • Ansatz der zutreffenden Wertermittlungsmethode anhand objektspezifischer Kriterien
  • nachvollziehbare und ausführliche Begründung der Wertansätze und Berechnungen
  • verständliche und begründete Zusammenfassung der Ergebnisse
Bereits zur Abschätzung des erforderlichen Arbeits- und Leistungsumfanges sind nachstehende Informationen & Unterlagen bei Auftragserteilung sinnvoll. Diese Unterlagen fordere ich, soweit erforderlich, bei Gerichten und Behörden an.



  • Angabe des Wertermittlungsstichtags (zum Beispiel der Todestag des Erblassers) und des Wertermittlungszwecks (zum Beispiel Verkäufe, Erbauseinandersetzung, Finanzierungen)
  • aktueller Auszug aus dem Grundbuch (Amtsgericht, Grundbuchamt) und der Flurkarte (Vermessungsamt)
  • Grundstückskauf- und Überlassungsverträge
  • Bauantrags- und Genehmigungsunterlagen (zum Beispiel Bauzeichnungen und -beschreibungen, Flächenberechnungen)
  • Kostenaufstellung für Modernisierungen und Sanierungen
  • Mietverträge und aktuelle Mietaufstellung
  • Bewilligungsurkunden eventueller Rechte und Lasten in Abteilung II des Grundbuchs (zum Beispiel Wohnungs- und Altenteilsrechte, Geh-, Fahr- und Leitungsrechte)
  • Erbbaurechtsvertrag und Höhe des aktuellen Erbbauzinses sowie der Zeitpunkt der letzten Anpassung
Für die steuerliche Wertermittlung wird heute der so genannte »gemeine Wert« anstelle des früheren Bedarfswertes zu Grunde gelegt. Dieser steuerliche Wertbegriff findet seine inhaltliche Entsprechung im Verkehrswert bzw. Marktwert gemäß § 194 BauGB. Der vor 2009 relevante Bedarfswert ist durch die Reform der Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer weggefallen und mit ihm die bis dahin gültigen stark vereinfachten und aus Sicht der meisten Steuerpflichtigen günstigen Regelungen. Wurden Immobilien in der Vergangenheit oftmals nur mit 50 bis 80 % des Verkehrswertes für die Steuerbemessung herangezogen, führt die Neuregelung heute üblicherweise zu einer deutlich höheren Bemessungsgrundlage.



Wichtige wertrelevante Faktoren werden dabei nicht, bzw. nur unzureichend berücksichtigt. Daher hat der Gesetzgeber in § 198 Bewertungsgesetz vorgesehen, dass der Steuerpflichtige nachweisen kann, dass der gemeine Wert der Immobilie am Bewertungsstichtag niedriger ist, als der nach den pauschalen Vorgaben durch die Steuerbehörde ermittelte Wert. Kann er das, so ist in der Regel der niedrigere Verkehrswert zur Ermittlung der Steuerschuld anzusetzen.

Falls eine Immobilie vererbt oder durch Schenkung übertragen wurde und durch die pauschale Bewertung der Steuerbehörde Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer anfallen, kann durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen geprüft werden, ob durch die Berücksichtigung aller wertrelevanten Merkmale ein geringerer Verkehrswert zu ermitteln wäre, so dass sich die Steuerschuld ganz entfallen kann, zumindest aber verringert.

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Bitte zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir beraten Sie gern und stehen Ihnen gern mit Rat und Tat zur Seite. Das Team von »Immobilienbewertung Leps« freut sich auf den Kontakt zu Ihnen!

 

Dipl.-Ing . Gabriele Leps
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Telefon: 02309/72185
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E-Mail: gabriele.leps@t-online.de